“达雅国际花园”项目财务评价方案

论文总字数：40669字

摘 要

因为土地具有不可移动性，所以全部的房产，不论它的功能是什么、性能好与坏还有它的外观是什么，它都只能一直的固定在某个的地方，它的地理位置一定不能移动。同时由于房产地理位置的具有固定性，所以对于房地产的开发、管理与经营等一系列的社会经济活动都应该在房产所在的位置来进行的，故房地产的区域性也是它的又一大特点。除此之外，由于每一栋建筑都会因其建筑用途、建筑结构、材料类型、建筑面积以及建筑物的地理位置、建筑时间和房屋所在地域的气候条件和其他自然条件等因素的不同而可能产生许多的差异，在经济上不可能同时地出现大量供应于同一房地产的情况，往大的说，世界上就没有完全一样的一套房屋。根据房地产的固定性和地域性这两个特点，产生出市场对房地产投资的级差效益性，也就是建筑地域的不同决定了房地产的价格的不同。另外，由于房地产的级差效益性，又使得同一地区的房地产之间的价格也是相互影响的，即某一处房地产的价格高低往往取决于它周围其它房地产的开发定位、开发状况和开发的程度。

关键词：房地产；固定；价格；效益性

The Plan of "Diarex International Garden" Project Financial Evaluation

Abstract

Because the land can not be mobile,all property,regardless of what use is the how appearance,how performance,how can only be in a certain place,not to move.Due to the fixed position of real estate,the the fixed position of real estate,such as a series of economic activities must be conducted on the spot,so that the real estate has the characteristics of regional.In addition,due to many differences because every house will use,structure,material are different,the emergence of a large number of the same real estate supply situation is not possible in the economy,and even can be said that there is no housing is exactly the same.Due to the fixed and regional real estate,will produce the differential benefit of investment in real estate,which determines the different regional real estate prices are different.In addition,due to the differential benefit of real estate,the real estate price is the mutual influence,the development status and the development of a real estate price often depends on the surrounding real estate.

Keywords: real estate;fixed ;price;benefit

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 “达雅国际花园”项目财务评价方案 6

第一章 绪 论 6

第二章 项目概况及投资方案 8

2.1 项目概况 8

2.1.1 项目名称 8

2.1.2 项目地块说明 8

2.1.3 土地使用性质 9

2.1.4 项目周边的基础设施 9

2.1.5 主要技术经济指标 9

第三章 项目建设方案与进度安排 10

3.1 项目整体开发方案 10

3.2 项目开发进度计划 10

3.2.1 基本开发计划 10

3.2.2 一期工程建设 10

3.2.3 二期工程建设 11

3.2.4 三期工程建设 11

3.3 项目开发建设进度 12

3.4 项目开发管理计划 13

3.4.1 项目进度管理计划 13

3.4.2 项目质量管理计划 14

3.4.3 项目开发的成本管理 16

3.5 其他管理注意事项 17

3.5.1 控制工程变更 17

3.5.2 控制索赔 17

第四章 项目投资估算及资金筹措计划 19

4.1 项目主要经济技术指标 19

4.2 成本分析 19

4.2.1 土地费用 19

4.2.2 前期工程费 20

4.2.3 基础设施及配套设施费 21

4.2.4 建筑安装工程费 21

4.2.5 开发期间费 22

4.2.6 管理费用 22

4.2.7 财务费用 22

4.2.8 销售费用 22

4.2.9 开发期税费 22

4.2.10 其他费用 23

4.2.11 不可预见费 23

4.3 项目开发成本估算 24

4.4 项目销售收入估算 24

4.4.1 项目销售收入估算 24

4.4.2 销售税金及附加 25

4.5 收益分析 26

4.5.1 销售单价的确定 26

4.5.2 销售收入分期比例的确定 26

4.6 项目投资计划 27

4.6.1 资金使用计划及资金筹措 27

4.6.2 用款计划 28

4.6.3 借款还本付息计划 29

4.6.4 资金来源与运用 30

4.7 盈利分析 31

4.7.1 利润情况 31

4.7.2 现金流量表 32

4.8 风险分析 33

4.8.1 开发区域的风险 33

4.9 经济、社会、环境效益评价 35

4.9.1 经济效益评价 35

4.9.2 社会效益评价 35

4.9.3 环境效益评价 35

第五章 项目销售和租赁收入测算 36

5.1 定价策略 36

5.2 营销方案与推广手段 36

5.2.1 营销策略 36

5.2.2 推广手段 36

5.3 租赁方案 37

第六章 建设项目的不确定性分析 38

6.1 盈亏平衡分析 38

6.1.1 盈亏平衡点 38

6.1.2 盈亏平衡点分析 39

6.2 敏感性分析 39

第七章 项目财务评价结论 40

第三部分 浅谈当下的房地产市场 42

谢 辞 46

参考文献 47

附 录 48

第一章 毕业设计内容

1.1 工程概况

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