秦淮区双龙大道东侧地块项目物业管理方案研究

论文总字数：37598字

摘 要

随着国家经济的快速发展，房地产物业管理也在不断深入。越来越多的房地产开发商和居民用户们意识到了物业管理的重要性，逐渐把注意焦点的转移到物业管理上。在过去的30多年的探索和实践中，物业管理已经进入了一个市场化，规模化，法制化发展的新时期，同时，这个时期也将会是一个竞争日益激烈，管理更加完善，服务理念稳固提升的大好局面。

本文在研究国内外物业管理理论的基础上，以南京市秦淮区古城新境项目为依托，对该项目进行详尽的物业管理设计。本文一共有三个部分组成，第一部分为全过程工作描述。第二部分为古城新境项目的物业管理方案，主要包括物业管策划、物业管前期准备、项目物业管理服务基本内容、物业管理标准和项目物业管理财务策划等几个部分。本方案在实地调查的基础上，充分了解当地的物业管理环境，分析周边竞争楼盘的物业管理模式，通过调查问卷的形式统计出周边住户对物业管理的看法，确定了目标市场和目标消费者，可以充分地体现出现在居民对小区物业管理的追求。

本项目从项目实地调研、目标市场定位、分析调研报告和制定具体物业管理设计方案等方面层层深入，对项目的开发建设具有指导性意义。第三部分为小论文，小论文的标题是“浅谈物业管理的社区文化建设”，首先介绍了社区文化的概念，社区文化的内容，紧接着开始描述社区文化与物业管理的的关系及建设物业管理社区文化的方法，最后给出相应的结论。

关键词：房地产；物业管理；财务策划；居民小区

The design of property management for guchengxinjing project

Abstract

With the rapid development of the national economy, real estate property management is also in constant depth. More and more real estate developers and residents" awareness to the importance of property management, gradually the attention focus shifted to property management. In the past 20 years of exploration and practice, property management has entered the market, scale, development of the legal system in the new period. At the same time, this period will also be a competition is becoming increasingly fierce, the management more perfect, the service concept of steady lifting of the excellent situation.

This paper on the study of domestic and foreign property management theory based on, in Nanjing Qinhuai District ancient city of new project to rely on, to the project are detailed property management design. This paper consists of three parts, the first part is the whole process of job description. The second part of the property management scheme of the ancient city of new environmental projects, including property management planning, property management prophase preparation, the basic contents of the property management services, property management standards and property management project financial planning several parts. The scheme on the basis of field survey, fully understand the local property management environment, surrounding competitive real estate property management model analysis, through the questionnaire survey in the form of statistical the surrounding residents of the property management views, determine the target market and consumers can be fully reflected in the residents of residential property management pursuit. 

The project from the project site survey, target market positioning, analysis research report and formulate specific property management design plan of the layers of depth, of the project development and construction has a guiding significance. The third part is the little paper,The title is "on the property management of community culture construction. Firstly, the paper introduces the concept of community culture, community culture, and immediately began to describe the community culture and property management of the relationship and the construction of property management and community culture method. Finally, the corresponding conclusion.

Keywords: Real estate; Property management; Financial planning; Residential district

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第一章 工作内容 2

1.1 组内分工情况 2

1.2 个人设计工作描述 2

1.2.1市场调研工作描述 2

第二部分 古城新境项目物业管理方案设计报告 4

第一章 引言 4

1.1 物业管理背景 5

1.2 物业管理意义 5

1.2.1 物业管理具有理论意义 5

1.2.2 物业管理具有实践意义 5

第二章 房地产项目概况 7

2.1 项目概况介绍 7

2.1.1 古城新境项目商标 7

2.1.2 开发商简介 7

2.1.3 古城新境项目具体情况说明 8

第三章 项目物业的前期策划 11

3.1 古城新境项目物业管理目标 11

3.1.1 古城新境项目物业管理总体目标 11

3.1.2 物业管理具体目标 11

3.2 古城新境项目物业管理前期准备 13

3.2.1 古城新境项目物业管理等级确定 13

3.2.2 古城新境物业管理组织形式 14

3.2.3 项目外聘公司介绍 15

3.2.4 古城新境物业管理人员配备 15

第四章 项目物业管理服务基本内容 17

4.1 项目物业管理服务基本内容及其收费标准 17

4.1.1 综合管理服务 17

4.1.2 公共区域秩序维护服务 18

4.1.3 公共区域卫生服务 18

4.1.4 公共区域绿化及日常养护 19

4.1.5 共用部位/设施日常运行、维保服务 20

4.1.6 电梯保养及维修 20

4.1.7 其他共用设施维护及保养 21

4.2 委托性服务及特约性服务 22

第五章 古城新境项目物业管理质量保证措施 25

5.1 前期介入 25

5.1.1 规划设计、施工准备阶段 25

5.1.2 施工阶段 25

5.1.3 竣工验收阶段 25

5.2 服务质量保证措施 26

第六章 项目物业管理财务策划 29

6.1 物业管理收费标准和形式 29

6.1.1 收费项目及标准报备 29

6.1.2开办测算及日常管理测算 29

6.1.3 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表 30

6.2 盈亏平衡分析 33

第七章 结论及建议 35

第三部分 房地产价格影响因素分析 36

摘 要 37

Abstract 38

第一章 社区建设和社区文化的概念 39

1.1 社区建设的概念 39

1.2 社区文化的概念 39

第二章 社区文化的特点及作用 40

2.1 社区文化的特点 40

2.1.1 社区文化具有多元性 40

2.1.2 社区文化具有地域性 40

2.1.3 社区文化具有归属性 40

2.2 社区文化的作用 41

2.2.1 通过社区文化的建设，提高业主对小区的归属感 41

2.2.2 以社区文化架起社区精神文明的桥梁 41

2.2.3 社区文化建设有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力 41

2.2.4 在销售渠道中，业主介绍是一个不可忽视的途径 42

2.2.5 为社区物业增值 42

第三章 社区文化建设目前所存在的问题 43

第四章 对社区文化建设的一般意见和建议 45

第五章 结论 46

致谢 47

参考文献 48

第一部分

全过程工作描述

第一章 工作内容

1.1 组内分工情况

我们这一次毕业设计中房地产开发项目一共有五个方向，分别是市场调查，定位设计，财务评价，市场营销和物业管理，这五个部分彼此之间相辅相成，共同组成一个整体。由于本小组共有艾磊、刘国伟、刘浩然还有我四名同学，所以，经商议决定我们的具体分工如下：

首先，小组四个人共同完成市场调研工作。我们一起到项目所在地进行实地踏勘，期间也调查了周边的类似项目，目的是收集周边楼盘信息和配套信息。在实地考察的基础上，我们查找相关资料，针对南京市秦淮区这一具体区域编制了调查问卷，在回收后对问卷上的信息做出统计和分析，旨在对当地的市场环境做一个初步的了解，

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