论文总字数：10484字

摘 要

：善意取得制度作为一项重要的民事物权制度，它对维护交易安全、促进财货流通、维护经济秩序的稳定以及保护善意第三人利益具有重要的意义。我国《物权法》将传统民法上的善意取得制度从动产物权扩大到了不动产物权，是我国民事法律制度建设的一个重大突破。本文通过杨家辉诉叶娟云返还原物一案分析不动产善意取得制度的构成要件和适用范围，同时就构成要件中的合理价格，登记机关存在错误的赔偿责任以及不动产所有权未登记情况下的善意取得等问题进行研讨，并提出善意取得制度的完善建议。

关键词: 善意取得，构成要件，适用范围，制度完善

Abstract: As an important civil property right system, the bona fide acquisition system has a significant importance to maintain the security of transactions, promote the circulation of goods, stabilize the orders of economy and to protect the interests of the bona fide third party. China’s "property law" expanded the bona fide acquisition system which is based on the traditional civil law system from the real right for movable property to real right for immovable property. This is a major breakthrough in the construction of China’s civil law system. By Yang Jiahui v. Ye Juanyun returns the original case to analyze the constitutive requirements and the applicable scope of immovable property of the bona fide acquisition system. Meanwhile issues about the reasonable price of the constituent requirements, wrong liability to pay compensation as well as the unregistered ownership of immovable property of the bona fide acquisition system are discussed; the constructive recommendations and relative improvements for the bona fide acquisition system are to be proposed.

Keywords: the bona fide acquisition , constitutive requirements, applicable scope, system improvements

目 录

1 前言 4

2 案例简介 4

3 对案例中争议焦点的法律分析 4

3.1不动产善意取得制度的构成要件 4

3.2受让人受让不动产时须为善意 5

3.3受让人应依合理的价格取得不动产 5

3.4转让的不动产依法应当登记的已经登记 5

4 本案引发的思考 6

4.1登记机关对登记错误承担赔偿责任 6

4.2合理价格的判断标准 7

4.3不动产必须经登记的再思考 7

5 不动产善意取得制度的完善 8

5.1完善不动产善意取得构成要件的相关规定 8

5.2完善不动产登记制度 9

5.3登记机关如何保护善意第三人的合法利益 9

结 论 11

参 考 文 献 12

致 谢 13

1 前言

罗马法强调任何人都不能转让大于自己的权利，现代民法基于公示与公信原则，为保护第三人，对非权利人依法律行为取得的所有权，规定了动产的善意取得制度。我国《物权法》第106条明确规定了不动产与动产的善意取得制度，它是对物权追及力的切断和阻却，使善意第三人免于权原调查之累和无权处分之险，旨在便利交易行为、维护交易安全，是物权公示公信力的维系和表彰^[1]。本文拟从杨家辉诉叶娟云一案出发，探究不动产善意取得制度存在的问题。首先介绍基本案情和争议焦点，其次对争议焦点进行法律分析，并由此引发对不动产善意取得制度的构成要件及不动产取得方式的再探讨，最后提出不动产善意取得制度的完善方案。

2 案例简介

原告杨家辉自1996年开始建设房屋。2000年，杨家辉与其妻经法院调解离婚，双方并未对房屋提出诉求。该房屋陆续建设完毕后，2003年，该房屋所有权证及土地使用权证被杨家辉之子杨贤熙和杨艇更改在各自的名下。被告叶娟云于2005年因杨贤熙、杨艇的房屋所有权证而买下此房屋并入住，但并未办理房屋过户登记。在撤销杨贤熙、杨艇的相关权属证书后，杨家辉于2008年10月21日收到了房屋所有权证，并于2012年1月5日收到了土地使用权证。因要求叶娟云搬离该房屋未果，杨家辉于2012年9月13日诉至法院^[2]。

3 对案例中争议焦点的法律分析

本案中，法院认定被告叶娟云不构成不动产善意取得，该判决是否正确，需解决两个问题：第一、本案叶娟云于2005年以杨艇房产买受人身份入住该房屋，当时《物权法》尚未颁布，是否可以适用《物权法》有关规定的问题。第二、如果可以适用《物权法》，则该判决是否符合《物权法》第106条的规定？对于第一个问题，即《物权法》溯及力的问题，本文不做探讨，以下主要通过分析《物权法》第106条有关不动产善意取得的构成要件，对第二个问题进行探讨。

3.1不动产善意取得制度的构成要件

根据《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，根据上述规定，杨贤熙和杨艇擅自将房屋更改在各自名下的行为，是典型的无权处分，对此没有疑问，以下对其他要件进行分析。

3.2受让人受让不动产时须为善意

受让人在主观上是否“善意”，是衡量其是否适用善意取得的关键。我国《物权法》对关于不动产适用善意取得作出了明确的要求。旨在维护交易安全，保护的是受让人对登记簿记载的信赖。“善意”是指受让人的善意，一般无权处分人都不具有。如何判断受让人的“善意”？应当考虑受让人在买受房屋时有无查看权属证书。对于不动产善意取得而言，应当以受让人对登记簿的信赖作为判断关于不动产善意取得的判断标准。通常情况下，对不动产受让人而言，只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记, 就应当认为其是善意的。本案中，叶娟云在买受房屋时，基于对权属证书的信赖而相信了杨贤熙和杨艇是房屋所有人，因而是善意的。

3.3受让人应依合理的价格取得不动产

一方面，有偿行为是善意取得的前提，《物权法》规定善意取得的有偿行为是转让，即受让人取得的不动产是通过买卖、拍卖、抵押等具有有偿的法律行为实现的，取得不动产的受让人应当支付一定对价。如果是通过赠与、借用等无偿行为取得不动产的，则不能依善意取得取得所有权。另一方面，在考虑受让人是否是善意时，还要考虑让与人转让的价格是否合理^[3]。《物权法》明确规定要有合理的价格转让，一般来说，不动产的价格都比较大，如果受让人以不合理的价格取得了不动产所有权，在这种情况下，还适用不动产善意取得制度，必然对原权利人的利益造成了很大的损失，也违背了公平正义原则。本案中，被告叶娟云虽然基于法律行为引发了不动产物权的变动，但其对买受房屋时的价格未能举证证明，不能有效的证明其是依据合理的价格取得该房屋，因此，不满足不动产善意取得的构成要件。

3.4转让的不动产依法应当登记的已经登记

《物权法》第106条第1款第3项所指的“依法应当登记的已经登记”显然是指那些以登记为生效要件的不动产物权变动，包括：建设用地使用权、房屋所有权、房屋抵押权以及已经登记的地役权等。根据《物权法》规定，在受让人善意取得这些不动产物权时，必须完成登记才符合善意取得的构成要件。本案中，受让的房屋属于不动产，应是以登记为生效要件的，而被告叶娟云并未与杨贤熙、杨艇办理房屋过户登记，显然不符合物权法中不动产善意取得制度的构成要件。

4 本案引发的思考

本案中，被告叶娟云因无法举证证明其取得不动产的价格，且未过户登记，显然不符合《物权法》中不动产善意取得的构成要件，法院的判决也有其合理之处。但该案中，未能反映或解决适用不动产善意取得制度时的如下问题：第一、该房屋所有权证及土地使用权证被杨贤熙和杨艇更改在各自的名下，在更名过程中，登记机关如果存在过错，登记机关是否应对叶娟云的损失承担赔偿责任？第二、本案中，对于是否以合理价格取得这一问题，因叶娟云未能举证证明，法院判决其承担举证不能的责任，但对何为“合理的价格”，本案中并未作出解释。第三、叶娟云2005年入住房屋后，未办理不动产登记手续，本案中未能反映是因何原因未能办理不动产登记。在买受人善意的情况下，如果因出让方恶意拖延办理不动产登记的，善意买受人已经支付合理款项且入住的情况下，若仅以未办理不动产登记这一理由，判决善意买受人不能取得不动产，是否合理？

4.1登记机关对登记错误承担赔偿责任

对第三人而言，登记是国家机关的行为，因此具有公示公信力。第三人基于对登记的信赖而办理过户登记取得所有权，原所有人不能基于所有权而要求第三人返还房屋，这就是登记的公信力。笔者认为，实践中常有以下一些情况导致登记错误：

（1）不动产登记机关的过错导致不动产登记错误；（2）当事人的原因：如现实生活中，夫妻共同买房，然而依据习惯，往往登记夫或妻一方的名字；（3）已登记的不动产变动因有欺诈、无权处分人伪造等理由而无效或撤销，但登记错误未及时更正^[4]；（4）无权处分人利用同登记机关工作人员的不正当关系违法进行不动产过户登记，从而擅自处分了他人财产；（5）已依法受让不动产，但未及时登记^[5]。

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