论文总字数：50658字

摘 要

物业管理在我国已经有了二十几年左右的发展，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面。不少地区都相继出台相应的法律规范，协助行业往良性发展的道路上走。在市场进一步规范化发展的道路上，优秀的物业服务企业将抓住机遇实现做大做强。

本文的策划研究是基于南京市南审北地块小区建设项目的物业管理研究，主要包括三个部分。第一部分为物业管理调研；第二部分是物业具体描述和确定；第三部分是小论文，写了物业管理目前所遇到的障碍和未来物业发展的趋势。工作描述部分主要介绍了本次研究的重点和难点所在，以及在研究过程中所做的主要工作。

第一部分基于南京市浦口区南审周边的情况，对南审北地块物业管理策划进行了研究。第二部分根据相关研究和市场问卷调查结果分析，结合浦口实际情况，首先确定了物业管理的服务等级。再参照浦口物业管理等级规定确定了服务内容。然后，针对项目情况，提出了几种不同的物业管理组织形式，并对各种组织形式进行了对比，选择聘请物业管理公司对小区进行物业管理。最后，对小区物业管理的成本进行了估算。第三部分基于目前物业管理公司所遇到的困境，分析了困境产生的几个原因，对目前出现的新兴物业管理收费模式分析了其可取之处。

关键词：南审北地块；物业管理；策划

Management Plan For the North of Nanjing Audit University

Abstract

Property management in our country has been developed about twenty years, first started in the coastal cities, and gradually extended to the inland areas of the property management industry is trying to get rid of market disorder, lack of supporting legislation and normative documents of the auxiliary the situation of development of the industry. Many regions have introduced appropriate laws and regulations, on the road to assist the industry to take the healthy development. On the road to further standardize the market development, excellent property services companies will seize the opportunity to achieve bigger and stronger.

This study is planned property management review of Nanjing South North Lot residential construction project based mainly includes three parts. The first part of the property management research; the second part is described in detail and determine the property; the third part is a small papers, write obstacles currently encountered in property management and property development trend in the future. Job Description section describes the focus of this study and the difficulty lies, and the main work done during the study.

The first part, on the situation south Pu Ku District surrounding the trial, the trial of the north of Nanjing Audit University Lot property management plan studied. The second part based on market research and analysis of the survey results, combined with the actual situation Pu Ku, first determine the level of property management services. Referring again to determine the services Pukou property management grade requirements. Then, for the project, presented in several different forms of property management organizations, and a variety of organizational forms were compared, choose to hire property management companies for residential property management. Finally, the cost of residential property management estimated. The third part, on the current difficulties encountered by the property management company, analyzed several reasons Predicament, property management fees for new models now emerging analyzes its merits.

Key words: the Ground of the north of Nanjing Audit University; property management;

目录

摘 要 3

Abstract 4

第一部分 全过程工作描述 11

第二部分 浦口区江浦街道南审北地块物业管理研究 24

第一章 绪论 24

1.1 项目背景 24

1.1.1 南京房地产政策情况 24

1.1.2 南京物业政策情况 25

1.1.3建设情况 26

1.2项目概况 26

1.2.1项目简介 26

1.2.2道路规划 26

1.2.3交通规划 26

1.2.4用地现状分析 27

1.2.5教育基础设施配套 27

1.2.6绿地景观系统 27

1.2.7小区拟定布置图 27

1.3研究方法 29

第二章 物业管理的目标 30

2.1 总体目标 30

2.1 具体目标 32

2.1.1 安全目标 32

2.1.2 服务目标 33

2.1.3 环境卫生目标 33

2.1.4 处理投诉目标 33

2.1.5 内部管理目标 33

2.1.6 经营目标 33

2.1.7 拓展物业管理规模目标 34

2.1.8 品牌目标 34

第三章 物业管理的内容 34

3.1 管理服务等级的确定 34

3.1.1 服务时限 34

3.1.2 巡检 34

3.1.3 油漆粉饰 35

3.1.4 给水设施 35

3.1.5 排水设施 36

3.1.6 道路、停车场（车棚、车库）及配套设施 36

3.1.7 共用楼道保洁 36

3.1.8 电梯及电梯厅保洁 36

3.1.9 共用卫生间保洁 36

3.1.10 停车场、共用车库或车棚保洁 37

3.1.11 绿化带保洁 37

3.1.12 休闲、娱乐、健身设施保洁 37

3.1.13 垃圾桶、果皮箱 37

3.2 物业管理的内容 37

3.3 小区物业管理的服务特色 38

3.3.1 实行"菜单式"服务模式 38

3.3.2 快速、完善的服务形式：首问责任制 三分钟服务承诺 38

3.3.3 突出、贴心的文明礼貌：三米微笑服务 站立式服务 39

3.3.4 全天候的服务时间 39

3.3.5 丰富的社区文化活动 39

3.3.6 多种多样的特约经营服务 39

3.3.7 实行完全的封闭式管理 40

第四章 组织形式 40

4.1 物业管理的组织形式 40

4.1.1 可供选择的物业管理组织形式 40

4.1.2 组织形式的选择 42

4.2 物业管理的人员配置 43

4.2.1 业管理人员配置标准 43

4.2.2 业管理公司员工定岗定编的数量标准 44

4.2.3 翠苑小区物业机构及人员编订 45

第五章 业费用的确定 45

5.1 收费标准 45

5.1.1 合管理服务标准与收费标准 45

5.1.2 共区域秩序维护服务标准与收费标准 47

5.1.3 共区域清洁卫生服务标准及收费标准 49

5.1.4 共区域绿化日常养护服务标准与收费标准 50

5.1.5 用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准与收费标准 51

5.2 收费形式 56

5.2.1 实行政府定价或政府指导价 56

5.2.2 实行经营者定价 56

5.3 成本测算 56

5.3.1 人工成本 56

5.3.2 工装 58

5.3.3 行政办公费用 59

5.3.4 日常工程维修材料及易耗品费用 60

5.3.5 清洁绿化费用 61

5.3.6 安保费用 62

5.3.7 公共区域能耗 62

5.3.8 设备维护保养费 63

5.3.9 收入测算表（住宅：1.7㎡/月，商铺：3.0/㎡/月） 64

5.3.10 支出费用汇总表 65

第六章 物业管理的保障措施 66

6.1 物业服务企业管理 66

6.1.1 管理标准 66

6.1.2 服务规范实施策略 66

6.2 日常管理 68

6.3 服务保障措施 69

第七章 结论及建议 70

7.1 结论 70

7.2 建议 70

第三部分 未来物业管理的发展趋势 71

致谢 77

参考文献 78

附录 调查问卷 79

第一部分

1 项目综述

本次毕设项目现实中的原型是南审北地块，南河西侧A2地块。本人以此地块为背景，进行物业管理研究。毕业设计名为：南审北地块项目物业管理策划研究。

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