论文总字数：27102字

摘 要

随着房价的攀升，住房已经成为一个全民关注的话题。住房消费问题也成为社会学领域的热点问题。本研究采用了制度嵌入性理论，分别从正式制度（政府政策）、非正式制度（社会关系网络）两方面切入，对消费者的购房行为进行剖析。

通过对南京市不同档次楼盘的消费者进行访谈，研究发现不同阶层的消费者拥有的社会关系网的发达程度不同，相应的其购房能力也体现出分异。当新一轮房地产政策落地后，不同的消费者群体作出了不同的反应。而这些行为背后，也受到了各种社会关系的约束。社会关系网络作为一种非正式制度也与房地产政策发生了碰撞，人们基于与他人关系上的义务约束，为购房者提供各种形式的支持，使得房地产政策的预期目标发生了偏离。通过该研究将对调控政策下的南京市房地产市场拥有一个更清楚的把握，更全面的分析消费者的购房行为，从而为下一步政策的制定提供参考。

关键词： 住房消费；房地产市场；限购；制度环境；嵌入性

Abstract

With the rise in housing prices, housing has become a topic of concern to all. Housing consumption has also become a hot issue in the field of sociology. This study adopts the theory of institutional embeddedness, which is divided into two aspects: formal system (government policy) and informal system (social network), and analyzes the behavior of consumers' purchase.

Through interviews with consumers of different grades in Nanjing, the study found that the social network of different classes of consumers has different degrees of development, and the corresponding ability to purchase houses also shows differentiation. When the new round of real estate policy landed, different consumer groups responded differently. Behind these behaviors, they are also bound by various social relationships. As an informal system, the social relationship network has also collided with real estate policies. People provide various forms of support for buyers based on the obligations of others, which makes the expected goals of real estate policies deviate. Through this research, we will have a clearer grasp of the Nanjing real estate market under the regulatory policy, and more comprehensive analysis of consumer purchase behavior, thus supporting the formulation of the next policy.

KEY WORDS: housing consumption; housing market; purchase restriction; institutional environment; embeddedness

目 录

第一章 绪论 5

1.1 研究背景 5

1.2 问题的提出 5

1.3 研究意义 6

1.4 文献综述 7

1.5 理论视角 9

第二章 研究设计 11

2.1 关键性概念 11

2.2 分析框架 11

2.3 案例选取 11

2.4 研究方法 11

2.5 研究对象概述 12

第三章 南京房地产市场的政策调整和市场概况 15

3.1 房地产市场发展历程 15

3.2 南京市居民购房消费概述 15

3.2.1 居民住房消费行为的分类 15

3.2.2 南京市居民住房消费现状 17

第四章 正式制度的制约 18

4.1 购房资格的获取 18

4.2 购房能力的获取 20

4.3 购房机会的获取 20

第五章 非正式制度的制约 22

5.1 购房资格的获取 22

5.2 购房融资途径 23

5.3 房地产市场信息的交换与共享 26

第六章 进一步的讨论与结论 27

6.1 制度嵌入性的分析 27

6.2 总结 28

参考文献 30

第一章 绪论

研究背景

住房作为必需品在当今社会具有很强的话题性。居民拥有住房是生活质量的保障。在98年之前.中国政府担负着为居民分配住房的义务。然而随着市场化的发展，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》文件的出台，让住房作为商品在市场上流通。住房作为一种福利成为了历史。经98年住房市场化改革以来，成为房地产市场调控的核心理念。它不仅在经济增长中扮演重要角色，更关乎民生。然而，在住房被赋予了投资这一功能属性后，国内房地产市场掀起了炒房热潮。一些居民依靠赚取住房的差价获取了巨额利润，但对于消费能力薄弱但具有住房需求的中低收入群体来说，购房无疑成为了难题。而政府作为解决社会问题的主导力量，积极地采取了调控手段。“房住不炒”成为了主旋律。2016年以来，各地出台一系列调控政策。比如“限购”、“限贷”，并取得了有效成果。根据18年的国家统计局数据显示，一线城市商品房价格呈现下跌趋势，31个二线城市房价涨幅回落。房地产市场逐渐回归理性。

以南京市为例，2016年南京市政府出台《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，并于2017年9月25日出台了主城区住房限购政策。限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。受此政策影响，南京市商品房的成交量均大幅下滑。

图1-1南京市2016-2018商品房销量图

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