我国房地产上市公司融资结构分析

论文总字数：19083字

目 录

1 引言 5

1.1 研究背景 5

1.2 研究目的和意义 5

1.2.1研究目的 5

1.2.2研究意义 5

1.3 研究内容 6

1.4 研究方法 6

2 理论基础与文献综述 6

2.1 理论基础 6

2.1.1概念与特征 6

2.1.2资本结构理论 7

2.2 文献综述 8

2.2.1国外研究 8

2.2.2国内研究 8

2.2.3研究评述 9

3 我国房地产业企业主要融资方式 9

3.1 自有资金 9

3.2 股权融资 9

3.3 债务融资 9

3.4 资产证券化 9

3.5 房地产投资信托（REITs） 9

4 我国房地产上市公司融资结构现状分析 10

4.1样本选取及数据来源 10

4.2 规模分析 10

4.3 结构分析 11

4.4 融资结构比较分析 12

5 我国房地产上市公司融资结构存在的问题 14

5.1 过度依赖银行 14

5.2 融资渠道狭窄 14

5.3 融资模式单一 14

5.4企业资产负债率高 14

6 政策建议 15

6.1 完善政策，健全法规 15

6.2 加快体制改革，控制融资风险 15

6.3 多元化融资，开拓融资渠道 15

6.4 练好企业内功，优化自身融资结构 16

参考文献 16

致谢 18

我国房地产业上市公司融资结构分析

梁钰琦

，China

Abstract: Over the past decade, the real estate industry has developed rapidly, not only is the people concerned about the housing problem, but also become a hot topic in economics and finance.Therefore, according to the macroeconomic policy changes, timely adjustment of investment and financing strategy, optimize the financing structure, reduce financing costs, reasonably seek between financing cost and profit to a balance point, realize the win-win situation between enterprises and society, has a very important significance to the sustainable development of the real estate listed companies. The real estate industry capital intensive, and the amount of demand for capital requirements are higher than other industries, beginning its capital operation is the financing activities, and it is also the capital chain financing structure in a key ring, occupies an important position in the development of Real Estate Company. The research on the financing structure of Listed Companies in real estate industry not only has theoretical significance, but also has some practical significance. This paper through the financial data of 2010-2015 between the 50 most representative of the real estate listed companies financing, survey the current situation of China's real estate listed companies, in-depth analysis of the existing financing structure of real estate listed companies in China, and to solve the problem of real estate development to the real estate enterprise financing the way and the financing structure in national policies and measures, and put forward reasonable suggestions.

Keywords：Real estate; Financing mode; Financing structure

1 引言

1.1 研究背景

近年来，房地产融资因为调控较为紧张。银行贷款和公司债这些主流的融资渠道，除了这些渠道之外，其他的渠道都有所收紧，融资紧张，并没有改善的迹象。债券融资急剧减少，开发贷审核异常严格。房地产企业融资收紧造成的结果就是，房地产不得不把目光转向海外融资，这也导致了海外房地产债券发行数量和规模陡然间扩大。经过调查分析，数据显示，由于海外融资成本降低，国内房地产企业发行的海外债规模连续不断地增长，其中2013年最后一个季度较2012同一时期增加将近一倍，达到了91亿美元，房地产企业海外发债热度不断上升。如果只是关注发行率这一方面，那么我们可以看到2016年房地产海外债中以6%-8%之间的票面利率居多，占有比例接近41.2%；票面利率在4%-6%的占比29.4%。微观上，2016年万科曾发行的3期票据显示了同样其线下成本明显上升：4月份年发行了息票为2.5%的3年期美元票据；9月份发行了息票为2.95%的5年期美元票据；12月发行了息票为4.38%的3年期美元票据。另外，碧桂园也在2016年发行了两期公司债，九月份息票为4.75%的七年期美元债券和十二月份息票为5.63%的十年期美元债券。通过这些案例，不难分析出国内地产商在海外发债成本体现出的上升势头。2017年年初至今，受到2014年海外债发行激增及当前到期压力较大的影响，国内房地产海外发债增加势头迅猛。

1.2 研究目的和意义

1.2.1研究目的

房地产是资金分布十分密集的产业，其特点有投资规模大、流动周期长等，这使得房屋建筑开发商在开发、投资等各个环节都对资金的需求很强烈,因此资金的筹集是房地产企业时分关注的问题。房地产业的关注度日益增高，但更多的地产商或购房者只是在观望，因为资金的原因使得房地产金融在发展中伴随着高风险。在整个国民经济中，房产承载了社会的生产与人们的日常生活，在社会经济生活中十分重要，目前我国的房地产业发展速度十分的快，相较于其他行业，房地产企业对于资金的需求量十分大，期限也较长。在实际运用过程中中，资金的来源更加重要，特别是目前国家土地和银行信贷针对地产行业的调控政策，可以说是两边施压，使得资金成为房地产上市公司重要的一项竞争因素，成为房地产企业生存、发展的重要条件与推动力之一。作为典型的具有周期性的行业，市场、政策对房地产行业发展的影响作用十分巨大。特别是近年来出台的一系列关于金融调课政策和银行信贷资金对于房地产来说越来越紧。房地产的开发、施工、销售或出租等各个阶段都离不开资金支持，资金的回流周期也比较长，而供求的不平衡也极易导致房地产价格泡沫。面临复杂的资金压力，房地产行业是否能够健康发展，是否能够合法且有效地获取大量开发和运营资金尤为重要。所以，我们应当去研究和关注，怎样对房地产业融资结构进行开拓改善，进而解决资金不足问题，最终将房地产金融所隐含的潜在风险有效地化解。

1.2.2研究意义

房地产业作为资本密集型行业，对资金的需求量及要求都不同于其他行业，其融资活动不仅是房地产企业资金运作的开端，在整个资金链中也处于关键地位，对房地产业乃至国民经济的发展有着至关重要的作用。

同时，了解房地产行业融资优序问题，分析房地产上市公司资本结构，如何使房地产业融资渠道与资金来源得到拓展和改善，降低融资成本，资源优化配置从而解决资金不足问题，并化解房地产金融所隐含的潜在风险，可以为金融研究提供重要的方向。

1.3 研究内容

本文研究内容：以文献综述为基础，简要说明国内外研究现状，以及文章基本的思路和基本的逻辑结构；理论概述和文献深述。

1.4 研究方法

结合近五年来我国房地产融资结构相关数据，通过规模分析，结构分析，分析研究国内房地产上市公司融资结构存在的困难及不合理之处，明确指出房地产上市公司融资问题；最后从政策及对策等方面对房地产上市公司融资模式提出合理创新以及改进建议。

2 理论基础与文献综述

2.1 理论基础

2.1.1概念与特征

融资，就是企业通过一定手段获得资金，来维持运行，融资方式根据不同的标准有不同的分类，下表较为直观的展现了融资的不同内涵与方式：

表1 企业融资方式分类表

2.1.2资本结构理论

资本结构也经历了很长时间的发展，合理化的配置资本能够使企业在资金运用方面事半功倍。资本结构理论也有着漫长的发展历程，通过查找资料，笔者整理出如下表：

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