论文总字数：31764字

摘 要

本文是根据所给地块的市场定位的研究，主要分析当今我国房地产市场在政府长期调控，产业日渐成熟，利润趋于平稳且消费者买房相对理性的基础下，根据南京房地产市场的实际情况，从项目的方案，计算项目的建安费等投资成本费用和销售费用等开发费用，项目营销的收入以及银行贷款的利息，通过现金流量图等13张报表对本次项目进行净现值，投资回收期，回报收益率进行计算，对项目的可行性进行财务评价，通过计算对项目的风险性进行分析，确定了项目的抗风险能力。

本论文对建设方案，成本，资金筹措，销售收入进行仔细计算分析，明确了项目的可行性，收益率，净现值。提供了项目的抗风险能力，为该项目成功实施和运作打下基础。

关键词:建设方案，成本计算，投资计算，财务评价;，风险性分析

Pukou district Financial Evaluation

Astract

This article is based on research plots given market positioning, the main analysis of today"s real estate market in the long-term government regulation, industry matures, profits stabilized and consumers to buy relatively rational basis for the next, according to the actual situation of the property market in Nanjing, from the program"s projects, construction and installation fees, investment costs and marketing costs and other development project costing, project marketing interest income as well as bank loans, cash flow, etc. Figure 13 reports of this project NPV, payback period, the return rate of return calculated on the financial feasibility of the project evaluated by calculation of the risk analysis of the project, to determine the ability to resist risks of the project.

 In this paper, construction plan, cost, financing, sales of careful calculation and analysis of the feasibility of the project clear, rate of return, net present value. Providing the ability to resist risks of the project, the foundation for the success of the project implementation and operation.

Keywords: building program, costing, investment calculations, financial evaluation; risk analysis

摘要 III

Astract IV

第一部分全过程综述 1

第一章项目概况 2

1.1需求计划 2

1.2项目状态 2

第二章 前期准备 3

2.1实地调查 3

2.2周边情况 4

2.3现场调查 8

2.4项目规模 8

第三章财务评价 10

3.1基本财务 10

3.2投资项目 10

3.3投资方案 10

3.4项目开发总成本 11

3.5贷款本金的偿还及利息支付 12

第四章项目财务评价 13

4.1盈利能力分析 13

4.2流动性分析 13

4.3财务评价 13

第五章结论与建议 14

5.1结论 14

6.2建议 14

第六章营销策划 15

6.1项目开发理念 15

6.2项目主题和风格 15

6.2.1主题 15

6.2.2风格 15

6.2营销进度控制 16

第二部分 17

江岸未来之家财务评价 17

第一章绪论 18

1.1背景及意义 18

1.2房地产金融评估研究现状 18

1.3研究财务评价 18

1.4根据项目准备 19

第二章项目概况及投资方案 20

2.1项目概况 20

2.1.1需求计划 20

2.1.2项目状态 20

2.2投资项目 20

2.3投资方案 20

第三章项目的建设方案与进度安排 22

3.1项目规模 22

3.2工程进度计划 23

第四章项目投资估算及资金筹措计划 24

4.1项目开发成本估算 24

4.1.1土地成本 24

4.1.2建安工程费 25

4.1.3基础设施收费 25

4.1.4前期工程费 26

4.1.5 公共配套设施建设费 26

4.1.6开发期间税费 26

4.1.7 不可预见费 27

4.1.8 其他费用 27

4.2开发费用 28

4.2.1管理费用 28

4.2.2财务费用 28

4.2.3销售费用 29

4.3项目开发总成本 29

第五章项目销售和租赁收入测算 31

5.1项目销售收入测算 31

5.1.1住宅销售收入估算 31

5.1.2地下车库销售收入 31

车库收入：3W*6000=18000W5.2销售收入确定 31

5.3销售税金及附加估算 34

第六章投资使用计划与资金筹措方式 35

6.1投资使用计划 35

6.2资金融资 36

6.3贷款本金的偿还及利息支付 37

第七章建设项目的财务评价指标计算 38

7.1项目财务报表 38

7.2全部投资现金流量表 39

7.3自有资金现金流量表 40

7.4项目财务评价 41

7.4.1盈利能力分析 41

7.4.2流动性分析 41

7.5财务评价 41

第八章项目风险分析 42

8.1敏感性分析 42

8.2盈亏平衡分析 45

8.3概率分析 46

8.4风险管理 47

8.4.1风险因素 47

8.4.2措施 48

第九章结论与建议 49

9.1结论 49

9.2建议 49

第三部分房地产影响房价因素 50

摘要： 51

Astract 52

第一章绪论 53

第二章影响因素 53

2.1经济发展程度 53

2.1.1国家经济的发展 53

2.1.2国家政策 53

2.1.3人均的收入 53

2.2供求关系 54

2.2.1外来人员的涌入 54

2.2.2投资商的介入 54

2.2.3刚需房的需求 54

2.3.4租房与二手房 54

2.3房地产成本 54

2.3.1地块的位置 54

2.3.2越来越多的地王的产生 55

2.4其他因素 55

第一部分

全过程综述

第一章项目概况

1.1需求计划

该项目位于浦口区沿江街道浦洲路南侧、南浦路东侧地块，占地99866.33㎡面积。地块要求：容积率≤1.8。

1.2项目状态

沿街浦洲路，南浦路以东区块南侧浦口区。土地位置：东至现状，南至民兵路，西至南浦路，北至浦洲路。规划面积：99866.33㎡，实际出让面积：99866.33㎡。土地规划用途：R21住宅用地。容积率：R≤1.8。成交日期：2015-09-23。成交价款（万元）：129000，其中土地价款109000万元，保障房资金20000万元。中标企业：大华集团南京浦口置业有限公司。

第二章 前期准备

2.1实地调查

本地块处于苏宁环球天润城和威尼斯水城两块地皮之间（现在已经属于苏宁环球，被规划成威尼斯水城用地）

图2-1位置图

2.2周边情况

工地实况

图2-2工地图

周边交通

图2-3公交路线

图2-4地铁口

周边配套设施

图2-6周边配套图

在之后，我们到周边的楼盘了解了下情况，周边大概有这么几个楼盘：

1.威尼斯水城

介绍：项目毗邻地铁，紧邻地铁3号线柳洲东路站。琅小优质教育，入住威尼斯水城。3.0版新品住宅，位于长江沿岸第一排，紧邻3200米臻贵江岸 ，饱览绝版江景，南向瞰江，领略自然风光壮美绝伦，滨江水岸轻奢生活正式启幕！ 五分钟生活圈内，苏宁威尼斯酒店、大 洋百货、新一城、沃尔玛、卢米埃影城、老浦口1914...

交通配套：地铁3号线天润城，公交：天润城－南京车站,火车站-天润城停车站,132路区间,136路区间,602路,606路,637路,175路,175路区间,636路,132路,151路,151路区间

物业费：1.8元/月.平方米

停车位：2346

物业公司：南京苏宁物业管理公司

绿化率：40%

项目地址：浦口区沿江街道京新608号

现场售楼处：柳州路198号，威尼斯酒店旁；第二售楼处：大桥北路77号

楼盘均价：14500元/平方米

2.江岸水城

介绍：位于浦口区沿江街道南浦路323号，占地面积350亩，规划面积400000m²。一期面积160000m²。其中有小高层（7层）12幢，多层（18层）15幢，地下车库总计2个。住宅销售面积141000m²，商业销售面积138000m²。容积率1.75%，覆盖率21.28%，绿化率51.78%。
交通状况：公交 175、637、555、533、665、606等、地铁3号线（天润城站）、地铁S8线（泰冯路站）
物业公司：苏州新康物业管理有限公司南京分公司
物业费：0.35-0.70元/平米周边商业：苏宁天润广场、弘阳广场、新一城、金盛国际家居
周边医院：浦口医院、长海医院

小区幼儿园：宇祺朝阳幼儿园、江岸智博幼儿园周边学校：29中天润城分校
周边大学：江苏第二师范学院、南京大学、东南大学

楼盘均价：11500元/平方米

3.天润城

介绍:位于大桥北的核心商业以及住宅地区。紧邻大桥北路，距离长江1公里，邻近东南大学成贤学院、南京大学金陵学院、南京工业大学江浦校区和高新技术开发区。天润城占地4250亩，建筑面积3600000m²，总共建设包含有16个街区。天润城从2005年初开始销售，这几年天润城的销量稳居南京销售榜首。  

项目地址：浦口沿江街道京新628号（浦口浦洲路南侧）

售楼地址：浦口区大桥北路77号（红太阳装饰城8号门对面）

开发商：南京天华百润投资发展有限责任公司

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