论文总字数：33716字

摘 要

随着经济的提高，房地产行业迅速发展，物业管理也开始渐渐的走向成熟，同时物业管理在我们城市居住小区中也起着一个不可或缺的作用。虽然物业管理在改善我们市民生活的居住条件和居住环境等方面起着非常大的作用，但是物业管理在管理过程中也存在着一些无法回避待解决的问题。譬如物业费用、物业工作人员的细心程度、物业的管理理念、物业的负责任程度、法律法规建立的不完善等都是需要一一克服并解决的。从源头上去看清问题的本真并解决这样才是我们物业服务健康发展的前提，是住宅小区干净卫生文明和谐的保证，也是我国现代化建设的基础。

关键词：物业管理；房地产开发；文明科学管理

Abstract

With the development of economy and the rapid development of real estate industry, property management has gradually become mature. At the same time, property management plays an indispensable role in our urban residential areas. Although property management plays a very important role in improving the living conditions and living environment of our citizens, there are also some problems that cannot be avoided in the process of property management. For example, the property cost, the carefulness of the property staff, the property management concept, the property responsibility and the imperfection of the establishment of laws and regulations all need to be overcome and solved one by one. It is the premise of the healthy development of our property service, the guarantee of the clean, sanitary, civilized and harmonious residential area, and the foundation of the modernization construction of our country to see the truth of the problem from the source and solve it.

Key words: property management; real estate development; civilized and scientific management

目录

摘要 I

Abstract II

第一部分 毕业论文综述

第一章 毕业设计综述 1

1.1 毕业设计任务 1

1.1.1 工程概况 1

1.1.2 小组任务 1

1.1.3 个人任务 1

1.2 工作进程 1

1.2.1 物业管理 1

1.2.2 文献、案例资料调查过程 1

1.2.3 问卷调查 2

1.2.4 各项保障措施及调节方法 2

1.2.5 物业方向的总结 4

1.3 毕业设计心得感悟 4

1.3.1 存在的问题和解决的方法 4

1.3.2 收获和体会 4

第二部分 江希林园项目物业管理方案

第一章 江希林园物业项目的整体策划与构思 6

1.1 绪论 6

1.1.1 客户服务与需求分析 6

1.1.2 项目的可行性研究与定位 6

1.2 物业管理服务的重点及难点 7

1.2.1 物业管理服务的重点 7

1.2.2 物业管理服务的难点 7

1.3 房地产开发项目物业管理的内容和目标 7

1.3.1 房地产开发项目物业管理的内容 7

1.3.2 房地产开发项目物业管理的目标 7

第二章 物业的运行安排 9

2.1 管理方式与运作程序 9

2.1.1 管理组织架构 9

2.1.2管理机制的确定 9

2.2 人员的配备、培训及管理 11

2.2.1各环节人员配备、职责及范围 11

2.2.2 管理人员的选用办法 11

2.2.3 培训内容及类别 12

2.2.4培训安排 13

第三章 管理经营一体化 15

3.1 管理指标与措施 15

3.1.1 质量指标 15

3.1.2 管理措施 15

3.1.3 各项服务指标 15

3.2 档案资料的建立与管理 16

3.3.1 档案资料建立与管理的相关规定 16

3.3.2 档案资料建立与管理的内容 17

3.2.3 权籍管理 17

第四章 物业管理的公共制度 18

4.1 管理制度的制定 18

4.1.1 管理规约 18

4.1.2 装修制度 19

4.2内部制度 20

4.2.1 岗位职责 20

4.2.2 员工考核 20

第五章 物业管理服务的内容 22

5.1 标准化的工作安排 22

5.1.1 承接检验 22

5.1.2 物业承接查验前的工作 23

5.1.3 物业承接查验应索取的资料 23

5.1.4 物业接管验收的内容与标准 24

5.1.5 物业接管验收的注意事项与问题解决 25

5.1.6 入住管理 25

5.1.7 装修管理 27

5.1.8 江希林园项目的日常管理 27

5.2 工作计划 30

5.2.1 前期物业管理 30

5.2.2 入住阶段工作计划 30

5.2.3 管理期内工作计划 31

5.3 物业特色服务 31

5.3.1 物业特色服务内容质量保证及社区文化 31

参考文献 34

致谢 35

附件 37

毕业论文综述

第一章 毕业设计综述

1.1 毕业设计任务

1.1.1 工程概况

江希林园项目在南京市浦口区药谷大道9号位于南京江北新区顶山街道，基地东至东圩路，南至吉庆路，西至铁院路，北至规划中学（具体范围以用地红线为准）。规划用地性质为R2二类居住用地，用地面积约41149平方米，容积率≤2.5，绿化率≥35%，建筑高度≤100米，建筑密度≤20%。拟建总建筑面积约146718平方米，其中地上建筑面积约102872平方米，地下建筑面积约43846平方米。主要建设内容为高层住宅，配套用房，商业用房，地下车库及其他配套设施。

1.1.2 小组任务

此次的毕业设计是关于房地产项目中的物业管理部分，主要还是物业管理的设计，通过此次设计，让学生能够紧拽的掌握和熟悉整个物业的体系，它的一整个运转流程和技能等，培养学生们的自主独立的能力，用自己所学的知识和相关的理论去支撑和完成此次任务，同时使学生能够更好的拥有独立分析，顺利解决实际问题的能力，为其以后的工作及其自身发展打下良好的基础。

小组的工作内容是根据毕业设计任务书给定的拟开发地块，以及相对应的地块的一些信息数据，从房地产公司的角度可以通过对整个项目的市场进行分析，分析它的市场环境，楼盘相互之间的竞争状况，还有就是同行之间的一些情况，以及整个大环境下消费者的综合购买力。同时要结合整个项目的定位设计、财务评价、市场营销以及确定的建设方案、经营方案、营销方案，制定项目的物业管理方案，包括物业管理组织形式、物业管理等级、物业管理内容（包括常规性公共服务、针对性专项服务和个别性特约服务等）、物业管理收费标准和形式、物业管理前期介入等。

1.1.3 个人任务

主要负责物业管理这一方面，详细讲述物业管理的内容，对整个项目的后期一系列可能会出现的问题进行系统的分析并给予建议和解决方案。

1.2 工作进程

1.2.1 物业管理

策划阶段、前期准备阶段、启动阶段、日常准备阶段

1.2.2 文献、案例资料调查过程

在做整个物业管理的报告的过程中除了自己的亲自实践获得的认知和体会感悟还有的就是参考了一些专业性的文献、案例，通过互联网和翻阅图书馆查找了有关的资料，整个过程漫长而复杂，并不是特别的顺利，专业上的重点和难点需要不断的搜集资料进行分门别类的整理。随着房地产行业的高速发展很多关于物业管理方面的权威资料里面的有些方面已近不符合当今物业的发展。文献和案例只能作参考，最终还是要贴合实际情况具体分析。

1.2.3 问卷调查

通过对此次的问卷调查的分析，我们发现大部分的业主对物业还是有很高的要求和很高的标准的。第一点就是希望小区内的保安巡逻的人能够多一点儿，并且巡逻的时候间隔的时间最好还是要短一点儿，间隔的时间过长就根本起不到任何的作用。第二点就是整个小区应该多增加一点儿治安探头监控设备，整个小区里面还是有很多的死角的，监管的漏洞很大，业主们建议要多增加治安探头的数量。让现有的监控设备充分的利用起来。第三点就是我们小区里面的道路灯光的照明亮度问题，小区里面有一部分路灯装的是太阳能灯，而且太阳能灯的质量也不是很好，亮度也不达标很昏暗，给夜间行驶的人们的增加了很大的安全隐患，建议对损坏的灯光及时的更换和维修或是将太阳能灯光换成节能灯，因为太阳灯也预留了相应的管线。第四点就是机动车和非机动车进入小区停放的问题，非机动车有专门的停放处不要乱停，尤其是不能停在机动车停放点。共享单车则不能进入小区必须放在小区外专门的停放区域内。机动车在停放时不要随意停放在道路上或是草坪上，同时未买车位的机动车进入小区需要领取临时停放证，不能长期占用他人的私家车位。第五点就是房屋的维修问题，在房子交付的时候，可能会有部分房屋会出现瑕疵需要进行维修，物业部分在登记过后应该立即派出专人人员进行上门维修。希望物业公司能够提高维修的效率。第六点就是关于我们小区里面的装修垃圾的处理问题，小区里头有一两处的装修垃圾已经存在了很长的时间了，占用了小区内的绿化带和人行道，严重影响到了人们的出行和环境，破坏了草坪的正常生长，物业应该对现有的垃圾应该及时的进行清运。第七点就是每一位业主在业主群里面都是进行实名，文明发言，做一名有素质的市民。物业管理人员应该进行核查，大家都要用真实的姓名、自己家真实的楼幢房间号出现在群内，不得匿名化名或者是假借他人身份出现在群内。实名登录的目的就是希望大家能够公平公正、客观理性、真实真人发表观点、反映问题、提出建议和意见，在业主家庭遇到物业管理问题时我们好与物业沟通能及时安排上门服务。希望物业能够处理好这件事。

1.2.4 各项保障措施及调节方法

各项保障措施：

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