南京江东5号地块养老地产开发项目市场调研和定位策划报告

论文总字数：47432字

摘 要

在我国逐渐步入老龄化国家的大背景下，为探索良好的养老地产项目定位。笔者深入研究了国内外优秀养老地产建设成果，并调研不同年龄段消费者对于养老服务的需求情况。笔者总结消费者服务需求，针对房地产市场中的盲点，选定以南京江东5号地块为模板进行设计。

本报告分为三大部分：调研篇，定位篇，规划篇。调研篇基于我国实际养老状况与南京城市化率，调研分析消费者需求心理，对比分析市场竞争情况，确定设计方向。定位篇中，笔者从各方面对核心消费者进行定位，设定养老地产概念。规划篇中根据消费者需求设计小区房屋规划，进行配套设施规划。

关键词：养老地产；定位；概念设计

ABSTRACT

China gradually into the background of aging countries, to explore a good pension real estate project positioning. The author studies the achievements of excellent old - age real estate at home and abroad, and investigates the demand for old - age service for consumers of different ages. I summed up the demand for consumer services, for the real estate market in the blind spot, selected to Nanjing Jiangdong 5 block for the template design.

The report is divided into three parts: research articles, positioning articles, planning articles. Based on the actual situation of old age in China and the urbanization rate of Nanjing, the paper analyzes the consumer demand psychology, compares and analyzes the market competition situation, and determines the design direction. Positioning articles, the author from all aspects of the core consumer positioning, set the concept of pension real estate. Planning in accordance with consumer demand for residential planning planning, supporting facilities planning.

KEY WORDS: old-age real estate, Positioning conceptual design

目 录

第一部分 调研篇

1市场环境调研 13

1.1宏观行业调研 13

1.1.1政策环境 13

1.1.2人口环境 13

1.1.3文化环境 15

1.1.4行业环境 15

1.2区域环境调研 16

1.2.1城市规划 16

1.2.2商业环境 17

1.3项目微观环境调研 17

1.3.1项目周边环境 17

2消费者调研 19

2.1调查问卷数据 19

2.2问卷统计分析 19

3竞争楼盘调研 25

3.1建邺区楼盘项目 25

3.2养老地产项目 29

第二部分定位篇 33

1定位依据 34

1.1法律法规依据 34

1.2理论方法依据 34

1.3土地信息 35

2地块SWOT分析 35

2.1优势（S） 35

2.2劣势（W） 36

2.3机会（O） 36

2.4威胁（T） 36

3项目资源评估 37

3.2外部资源 37

3.3内部配套 37

4市场定位 38

4.1项目商业环境 38

4.2市场风险点分析 40

4.3市场差异化定位 41

5项目目标定位 42

5.1目标客户分类 42

5.2出售部分 42

5.21核心客户 42

5.22潜在目标客户 43

5.3出租部分目标客户 43

5.3.1按照年龄进行分类 43

5.3.2按职业种类划分 44

6开发概念和思想 45

6.1项目整体概念定位 45

6.11绿色 46

6.12健康 46

6.13和谐 47

6.14便利 47

6.15智能 47

7楼盘案名内涵和建筑风格 48

7.1楼盘案名内涵 48

7.2建筑风格 48

8社区生活文化 49

8.1生活方式定位 49

8.2社区文化定位 49

第三部分 规划篇 51

1区配套设施设置 51

1.1室内无障碍设施设置 51

1.2室外设施设置 53

2项目规划布局 54

2.1规划信息表 55

2.2.1土地平衡表 55

2.2.2建筑物信息一览表 55

2.2详细设计图纸及附件 57

第四部分 论文 2

1背景 2

2无障碍的定义 2

2.1无障碍的概念 2

2.2无障碍的必要性 2

3无障碍的应用 2

3.1行动无障碍 2

3.2感官无障碍 2

3.3心理无障碍 2

3.4社交无障碍 2

3.5社区规划无障碍 2

4总结 2

5参考文献 2

第一部分 调研篇

1市场环境调研

1.1宏观行业调研

1.1.1政策环境

自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，中国人口日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能的老人数量剧增。近年，国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，旨在到2020年，老龄事业发展整体水平明显提升，养老体系更加健全完善，及时应对、科学应对、综合应对人口老龄化的社会基础更加牢固。加强社区养老服务设施建设，支持社会力量兴办养老机构，支持养老机构开展医疗服务。同时政府运营的养老床位数占当地养老床位总数的比例不超过50%，护理型床位占当地养老床位总数的比例不低于30%，65岁以上老年人健康管理率达到70%。

典型的政策有：2013年，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》以及今年国土部出台的《养老服务设施用地指导意见》对养老地产释放出了利好信息，例如：完善投融资政策：安排财政性资金支持养老服务体系建设，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。完善土地供应政策：将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。

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