论文总字数：53935字

摘 要

在当下，田园综合体项目发展的如火如荼，但是在其快速发展的背后，也需要对他的财务状况进行充分评价。本文的目的是对某一田园综合体项目进行投资估算和财务计划，并且对其盈利性和抗风险能力进行分析。

首先，毕业设计小组合作对田园综合体的相关政策和市场情况进行了充分调查和分析，得出了当前地产市场的发展需求等信息，并就此制定了项目的策划。本文主要负责财务评价部分，首先根据类似项目的工程造价指标对项目的投资规模进行估算，随后根据调查数据以及预估数据，对运营期的财务情况进行计算，制作出从投资到运营的全过程的财务报表；分析了财务评价指标的作用，选取并使用了适合的财务评价指标对该工程的财务状况进行了评价；考虑到项目的不确定性，又通过敏感性分析对项目进行风险测试，最终得出项目在财务评价的角度是可行的结论。

此外，本文还对田园综合体可能的融资方式产生了思考，提出了可能通过商业房地产抵押贷款支持证券的方式获得贷款，并就其优劣和当前发展情况撰写了小论文。

关键词：田园综合体，财务评价，投资估算，房地产

Abstract

In the present, the pastoral complex project is in full swing, but behind its rapid development, it also needs to fully evaluate his financial situation. The purpose of the article is to conduct an investment estimation and financial plan for a pastoral complex project, and analyze its profitability and anti-risk capabilities.

First of all, the graduation design team conducted a thorough investigation and analysis of the relevant policy and market conditions of the pastoral complex, obtained information on the development needs of the current real estate market, and formulated the project's planning. This article is mainly responsible for the financial evaluation part. First, investment scale of the project is estimated based on the project cost index. Then, based on the survey result and estimated data, the financial situation during the operation period is calculated, and the financial statements from the investment to the entire operation are produced. The role of financial evaluation indicators was analyzed, and appropriate financial evaluation indicators were selected and used to evaluate the financial status of the project. Taking into account uncertainty of the project, the risk analysis of the project was conducted through sensitivity analysis, and finally it was concluded that the project is feasible from the perspective of financial evaluation.

In addition, the author also considers the possible financing methods of the pastoral complex and suggests that it may obtain loans through CMBS and write a short paper on its merits and current development situation.

KEY WORDS: Pastoral Complex, Financial Evaluation, Real Estate.

目录

摘要 I

Abstract II

第一部分 毕业设计完整工作过程描述 4

前期准备及分工 4

市场调研 4

项目选址 5

项目策划 5

财务评价 6

进度安排 7

总结 7

第二部分 毕业设计具体成果 8

第一章 田园综合体概述及背景 8

1.1 田园综合体概念相关文献综述 8

1.2 政策及背景 8

1.2.1 相关背景 8

1.2.2 国家政策 9

1.2.3 江苏省、南京市政策 9

1.3 选题意义 10

第二章 市场调研 11

2.1 市场问卷调查方法介绍 11

2.1.1 确定研究问题及调查目的 11

2.1.2 拟定研究框架 11

2.1.3 问卷设计 11

2.1.4 数据收集 11

2.2 田园综合体供给情况分析 13

2.2.1 国内田园综合体供给情况分析 13

2.2.2 江苏省、南京市内田园综合体供给情况分析 13

2.2.3 江苏省特色田园乡村、美丽小镇供给分析 14

2.3 田园综合体需求分析 14

2.3.1 国内需求情况 14

2.3.2 江苏省潜在需求 15

2.3.3 南京市需求情况 16

2.4 消费者群体研究 16

2.4.1 消费者购买力 16

2.4.2 消费者基本特征 16

2.5 竞品分析 17

2.5.1 省内田园综合体竞品分析 17

2.5.2 南京市田园综合体竞品分析 18

2.5.3 南京市内乡村旅游景点竞品分析 19

2.6 未来市场预测 20

第三章 简述田园综合体策划方案 22

3.1 项目概况 22

3.1.1 项目名称 22

3.1.2 项目地块说明 22

3.1.3 项目规划概况 22

3.2 田园综合体开发理念及思想 22

3.3 目标客户定位 23

3.4 项目开发规模 23

3.4.1 项目开发规模估计测算结果 23

3.4.2 田园综合体用地规模 23

3.5 田园综合体开发品种及结构 23

3.5.1 田园综合体开发品种 23

3.6 田园综合体功能定位： 23

3.6.1 功能定位 23

3.6.2 环境功能定位 24

3.7 田园综合体整体规划设计 24

3.8 项目分期计划 25

第四章 资金筹措计划及投资估算 26

4.1 资金筹措方案 26

4.1.1 约定借还款方式 26

4.1.2 投资计划与资金筹措表 26

4.2 投资估算依据 27

4.3 开发成本费用 27

4.3.1 土地成本 28

4.3.2 建筑建设费用 28

4.3.3 基础设施建设费用 32

4.3.4 景观及其他配套设施费用 32

4.3.5 不可预见费 33

第五章 运营盈利情况测算 34

5.1 折旧与摊销 34

5.2 运营成本测算 36

5.3 营收预测 38

5.4 项目损益 40

5.5 资金来源及运用表 41

第六章 财务评价指标计算 42

6.1 盈利能力分析 42

6.1.1 内部收益率 42

6.1.2 资本金收益率 43

6.1.3 总投资收益率 43

6.1.4 资本金净利润率 43

6.2 偿债能力分析 44

6.2.1 借款偿还期 44

6.2.2 利息备付率 46

6.2.3 资产负债率 46

第七章 不确定性分析 49

7.1 敏感性分析 49

7.2 风险分析 49

7.2.1 市场竞争风险 49

7.2.2 消费者风险 49

第八章 财务评价总结 51

第三部分 小论文 52

浅述商业地产抵押贷款支持证券 52

背景 52

第一章 当前发展情况 52

1.1 简介 52

1.2 美国CMBS发展历程 53

1.3 国内CMBS发展现状 53

1.4 最新政策 54

第二章 交易结构 54

2.1 美国传统的交易结构 54

2.2 国内的运作模式结构 56

2.3 与地产投资信托的异同 57

第三章 优劣及风险 58

3.1 特征及优势 58

3.1.1 融资成本低 58

3.1.2 破产隔离机制 58

3.1.3 具有流动性 58

3.1.4 不涉及产权转让 58

3.2 风险及应对 58

3.2.1 破产风险 58

3.2.2 行为风险 59

3.2.3 现金流风险 59

第四章 总结 59

致谢 60

参考文献 61

附录A 调查问卷 62

第一部分 毕业设计完整工作过程描述

转眼，毕业设计就要接近尾声了，我的大学生活也将结束。在做毕业设计的这三四个月中，我将大学学到的专业知识以及调查能力、数据收集整理能力等，充分的展现在了毕业设计中。下面我将分前期准备和工作分工、市场调研、项目选址过程、田园综合体项目分析过程、市场定位、财务评价、进度安排、总结这几个小结对这段工作进行描述。

前期准备及分工

我们在拿到毕业设计题目时，一开始非常迷茫——这个田园综合体到底是个什么？为此，首先我在网上查阅了很多相关资料，了解到了田园综合体是结合了一二三产业的一种乡村旅游产业，其具体细节我也通过很多文献和图片得以了解。另外，该如何进行财务评价呢？这还需要查询更多的资料。

在随后的文献翻译过程中，我的翻译材料是一篇介绍国外“花园综合体”的文献，我大致浏览了一遍，了解到了他是定义了一种较为新鲜的概念——“花园综合体”，同时从他的发展、形式等很多方面进行了非常理论性的定义和分析，让我对“综合体”这个概念有了一定的了解。我找了一部分介绍“花园综合体”在城市中的存在形式的段落，具体而言，就是介绍这种“花园综合体”可以是在乡村大片存在的，也可以是在城市中零碎分散的。它的形式可能是非常复杂，也可能很简单的一些设施，就能形成一个综合体。文章对它其中的各类设施进行了介绍衣和定义，我也从中学习到了从微观到宏观地分析一件城市中存在的事物的方法。虽然“花园综合体”和“田园综合体”有所差别，但是通过这篇文章，也给了我启发，那就是一个我们观念中应该偏远的在乡村里中的事物，可能通过各种各样的形式，就存在于我们身边，还以某种隐蔽的手段影响着我们。具体而言，我们想象中的田园综合体一般都在乡村，最不济也在市郊，那它有没有可能通过其他形式存在于闹市附近呢？我觉得完全不是没有可能。

剩余内容已隐藏，请支付后下载全文，论文总字数：53935字