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摘 要

随着我国经济的快速发展，综合国力不断提高，城市化进程的脚步也逐渐加快。想要尽快完成城市化，必须重视城市建设和旧城改造。房屋拆迁是城市建设必不可少的一个环节，房屋拆迁和改造能够大大改变一个城市的整体布局。因此，城市房屋拆迁价格评估显得尤为重要。房屋拆迁价格评估必须由专业的评估机构按照评估原则，针对不同的房屋选用相应的评估方法，给出最客观、公平、合理的价格。本文主要阐述拆迁房屋价格评估的方法原则和常州市被拆迁房屋的价格及其影响因素。

关键词：房屋拆迁、市场评估、常州市、价格

Absrtact:With the rapid development of China"s economy,the overall national strength continues to improve,the pace of urbanization is also gradually accelerated.If we want to complete urbanization as soon as possible,we must attach importance to urban construction and old city transformation.Housing demolition is an essential part of urban construction,housing demolition and transformation can greatly change the overall layout of a city.Therefore,urban housing demolition price evaluation is particularly important.The evaluation of house demolition price must be carried out by professional evaluation organizations in accordance with the evaluation principle,and the most objective,fair and reasonable price should be given according to the corresponding evaluation methods for different houses.This paper mainly expounds the methods and principles of the price evaluation of the demolition house and its common practice.The price of the demolished houses in the city and its influencing factors.

Key words: housing demolition, market evaluation, Changzhou city, price

目 录

引 言 4

1 研究背景 4

1.1城市房屋拆迁的产生背景 4

1.2城市房屋拆迁估价的产生 4

2 城市被拆迁房屋的价格及影响因素 5

2.1被拆迁房屋的价格组成 5

2.2被拆迁房屋的价格影响因素 5

3 城市房屋拆迁估价的原则和方法 7

3.1房屋拆迁估价的原则 7

3.2房屋拆迁估价的方法 7

4 常州市被拆迁房屋价格研究 8

4.1区位划分 8

4.2房屋结构划分基准价格 9

4.3常州市房屋拆迁的历史变迁和发展 10

4.4拆迁房屋价格评估普遍存在的问题 11

5 解决问题的策略和方法 11

结 论 13

参 考 文 献 14

致 谢 15

引 言

随着人们生产力和生活水平的提高，我国已经从农业大国向工业型社会形态转变。近代以来工业的迅速发展除了带来经济的增长，同时也使城市的布局变得混乱无章，大片的工业园区拔地而起，破坏了原本的城市形态，居住区的附近都布满了工业区，对人类的居住环境也产生了极大的影响。为了解决这种现象，人们开始推行“城市建设，旧城改造”这一运动，主要是对城市的格局重新调整，依据功能划分区域，使得城市格局井然有序，更加适合人类居住。随着时代的变迁，人类文明的提升，生活质量大幅度提高。对城市的房屋住宅进行合理的规划，拆除重建旧宅，为人民提供更舒适的居住区，也让工业区领域扩大从而带来更好的经济发展。有了房屋拆迁自然就会有房屋拆迁估价，这两者之间无法分割，国家征用土地，需要给被拆迁人一定金额的补偿，俗称拆迁款。不同的房屋价格有所不同，这就要根据房屋的用途，位置等方面来决定，专业的房屋估价人员会依据拆迁原则给出符合市场行情同时又能让被拆迁人接受的价格。为了达到这一目标，如何合理地进行城市房屋拆迁作为其中一个不可或缺的重要环节成为了被大家广泛关注的议题，因为其不仅关系到城市的建设能否顺利进行，更与广大人民群众的切身利益息息相关[^[1]]。

1 研究背景

1.1城市房屋拆迁的产生背景

城市房屋拆迁具体是指国家使用强制性力量对规划区域内不符合城市发展规划的房屋进行合理合法的拆除，同时迁移被拆除房屋所有人，并给与一定的经济补偿的行为。城市房屋拆迁并不是一开始就存在的，在早期的城市发展中，城市的功能大多是用于军事和政治方面的，到近代工业逐渐发展起来，城市才慢慢具有商业性，经济功能慢慢体现出来。城市规模不断扩大，布局变得混乱，为了改善城市格局，这才有了城市房屋拆迁。城市房屋拆迁主要包括旧城区危房棚户区改造、城市基础设施的建设[^[2]]，合理规划城市，提高城市功能，改善城市环境，经济水平得到提升。作为发展中国家，有必要通过这一方法来增强我国的综合国力。在发达国家很早就已经开始改造旧城这一运动。中国早期经济不发达，城市体系也不完整，改革开放以后，我国对城市建设的重视程度越来越高，开始大力建设城市。

1.2城市房屋拆迁估价的产生

房地产估价最开始起源于英国，然后流传到其他国家，1978年，中国经过土地改革和房屋改革后，也慢慢出现房屋估价这一行为，对房屋的估价主要是由于市场交易的出现，房屋的转让、抵押、交换使得人们必须对房屋的价格进行估计。1994年中国政府正式颁布了《中国人民共和国城市房地产管理法》，此法规明文规定了房地产估价在中国的确立和实施，同时也表明了规范房地产估价需要经过专业的资格考试后获取相应的证书。在以后的数年里相继出台了一系列房地产估价法律条例，我国的房地产估价也从刚开始的不规范逐渐完善。房地产估价是房地产市场中一项基本又不可或缺的工作，相信未来政府在这方面会加强管理。

2 城市被拆迁房屋的价格及影响因素

2.1被拆迁房屋的价格组成

通常情况下，政府依法征用被拆迁房屋之后会根据房屋的价值给出相应的补偿如货币或其他等价物。一般情况下，房屋价格由两部分组成：房屋价格和土地价格。

房屋价格是指被拆迁人对房屋的所有权所带来的价格，该价值会随着时间的增长而降低，房屋的折旧老化是价格变低的一个重要原因。

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