论文总字数：13832字

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目 录

1 项目概况 2

1.1 项目简介 2

1.2 配套设施分析 3

1.3 交通状况体系分析 4

2 太仓房地产开发环境分析 5

2.1 政策环境 5

2.2 经济环境 6

2.3 太仓城市概况 6

2.4 太仓经济发展状况 6

2.5 太仓房地产市场发展状况 7

3 区域房地产市场竞品分析 9

3.1 竞品概况 9

3.2 竞品分析总结 12

4 SWOT分析 12

4.1 S（Strengths） 12

4.2 W（Weaknesses） 13

4.3 O（Opportunities） 13

4.4 T（Threats) 13

5 项目定位分析 13

5.1 产品定位 14

5.2 客群推导 14

5.3 价格定位 19

6 项目规划建议 20

6.1 规划理念建议 20

6.2 物业发展建议 21

6.3 项目开发进度建议 21

6.4 项目投资管理建议 22

1 项目概况

1.1 项目简介

太仓文化旅游城坐落于长江三角洲经济圈的核心位置，隶属于太仓市长江口旅游度假区；南接上海宝山、嘉定，东临长江与崇明岛仅一江之隔。太仓作为上海沿江、沿海发展走廊的“出沪第一站”，是环上海周边距离上海空间距离最近的县级市。文化旅游城分为三个区块，由北区块、南区块和南岛区三片区组成，整个规划形成“一带、两轴、三区”的总体结构。“北区块包含童大街、童话世界、精致住宅等；南区块包含地标酒店、运动中心、精品住宅、地标酒店、会展中心等；南区块规划有六国风情温泉小镇、特色文创中心、精品度假酒店、养生中心等。文化旅游城集娱乐、休闲、文化、商业、旅游、居住为一体，建成之后将成为长江三角州地区具有知名度的综合旅游度假胜地。旅游城配套有精品美宅区，将雅致园林、秀丽湖景、环保建筑、全屋供暖、新风系统、智能安保等升级版恒大9A 精装融于住宅建筑中，整体为欧式的建筑风格，得体大气不失高贵雍雅。别具一格的欧式园林景观，与现代园林小区之特点完美联结，将雅致园林与亲水湖景相结合，打造闲庭信步，绿色舒适的居住享受。

A区02-07地块就位于旅游城的北区块，与旅游城内的童世界仅一路之隔，处于一个恰到好处的位置，道路交通便利的同时能欣赏到乐园的全貌，享受童世界乐园带来的豪华配套。地块总建筑面积约为13.122万方，占地54000平方，容积率为2.43,。地块计划建造10栋高层住宅，共计1049套，面积段70-140㎡，其中主力面积为100-110㎡的三房一卫，110-130㎡的三房二卫和130-140㎡的四房二卫。

A区02-07地块景观采用苏式设计风格，苏风别院，闲庭雅致，临水而居，诠释苏州园林，在都市内创造出人与自然和谐相处的临水雅居。其中2-7地块配备2340㎡的超大中心景观湖，与园林景观相融相生，打造极致的度假感与仪式感。另外考虑到苏州全年光照以及多雨水的特点，严密测算楼幢之最优间距与排布，使每个房间都拥有最大面积光日照，减少细菌滋生，享受健康生活。设置雨水收集系统，满足小区水系使用；实行雨污分流，污水经过处理后，统一排入城市污水管网；设置中水系统，将废水收集处理后用于小区绿化浇灌。同时在社区内部打造多条微循环交通体系，提高小区住户步行通达性，车辆入地下车库，实现人车分流。作为旅游城首期开发的地块，恒大规划采用全屋地暖健康系统，提高居住品质。浏河地区因为地处长江边，冬季湿冷的天气让室内生活产生诸多不便。采用燃气壁挂炉供热地暖系统，保证室内温度的同时，更保障室内空气清新。给您热从脚底起，暖自心头生的绝佳生活感受。

表1 项目信息一览表

图1 A区02-07地块区位图（来源：恒大文化旅游城公众号）

1.2 配套设施分析

表2 项目周边配套分析

1.3 交通状况体系分析

如果选择坐地铁从上海到浏河镇，可以有多种方案。比如从美兰湖站乘坐地铁七号线半小时左右可以到达浏河镇。另外选择在嘉定北站乘坐1号线同样可以到达市区而且用时更短。太仓市不仅有便捷的地下交通网络，而且以下几种出行方式也同样便捷，他们共同构成了太仓的交通体系。

a）公路：太仓境内有多条公路干线南北互联，现有国道204与省道339和省道338联结四面八方。在高速公路方面有沿江高速与苏昆太高速联结环沪地区，形成一个快速交通道路网络。更加突出的是太仓汽车客运站是全国县级市最大的汽车客运站，拥有强大的客运专线和货运专线。

b）铁路：沪通铁路正在修建，目前已规划9个站，预计将在太仓和太仓港设置两个站点，上海境内有安亭站、黄渡站2个站。沪通铁路使太仓进入铁路时代，北向连接常熟、张家港至南通，南向分别对接上海东站（至浦东）、安亭北站，预计2020年通车。

c）港口：如图1所示，太仓港地处太仓市东北部，北面是长江入海口。港口在长江白茆沙南水道，有着天然的地理优势，白茆河与浏河将其环绕其中，作为离长江入海口最近的港口，太仓港的深水海岸线有25共里，岸线平直，港口附近的滩泥终年不冻不淤，辽阔的深水区能够满足中型吨级的船舶停靠的要求。

太仓港站

太仓站

太仓南站

图2 太仓市区位交通图（来源：百度百科）

2 太仓房地产开发环境分析

房地产宏观环境对于房地产开发活动的影响一般都是间接的，但也是不容忽视的，这其中有很多因素甚至可能是房地产开发经营决策的决定性因素^[1]。参比上半年第一季度，全国整个房地产市场投资额达10831亿元，比同期增长9.9%，增长速度超去年全年2.9个百分点。

2.1 政策环境

国家的房地产行业政策一直都在变化，基于目前我国房地产行业形势，现在政策主要是这三个方面：一、很多地区房价虚高，跟很多人投资房地产炒房有很大关系，导致房地产市场混乱。党中央、国务院针对此类现象，在2018年两会中强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，并且就房地产税立法做了研究；二、企业员工大多缴纳住房公积金，住房公积金对“解决群众住房问题”起了重要的作用，同时，也能促进房地产市场平稳健康发展。所以，在17年的12月份，《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》发布了，这份通知是由住建部、财政部等部门联合印发。三、住房租赁市场近几年的持续健康发展，也是国家从长远角度调控房地产的政策—“多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度”扶持下产生的结果。未来的房地产市场，是多主体供给，租房并举。

2.2 经济环境

去年我国经济发展平稳有进、超过预估经济发展目标，经济增长的动力及潜力显现出不断提升的趋势与此同时经济发展越来越朝着稳定和谐以及可持续的方向发展。但是同时，经济发展中依旧存有不少问题和挑战，提高质量增进效率仍然任重道远。根据国家统计局公布的核算数据，去年全年国内生产总值827,122亿元，按可比价格计算，与同期相比增长6.9%。

近几年房地产行业发展受到，了政府调控政策的影响。2017年，针对房地产市场中出现的炒房问题，政府出台了调控政策并且获得了一定的成效，房地产投资增速在持续回落中保持了平稳。虽然房地产投资增速受到了政策的控制，但是，商品房销售面积和商品房销售金额还是再创新高。2016年商品房的这两项销售数据已经是以往历史水平中最高的，而2017年没有回落反而再创新高。以上，可以总结出，2019年房地产行业的发展仍然是经济发展中重要的一环，将起到积极的支撑作用。

2.3 太仓城市概况

太仓汇集了沙溪古镇、浏河古镇、璜泾古镇等众多历史古镇、名人故居等人文景观与金仓湖国家湿地公园、太阳山国家森林公园等自然文化景观于一体，全市绿化覆盖率达42%，环境质量综合指数常年保持在96%以上，空气环境质量优良天数超80%，先后荣获国家生态城市、国家园林城市等称号，市民平均寿命达82岁，被评为富裕型长寿之乡等多项殊荣,为旅游城打造度假，居住，养老的环境提供了众多配套设施。太仓借势港口资源、毗邻上海等优势，规划打造城滨江临沪国际化都市。以双城“主城”amp;“港城”为规划核心，打造双城生活圈。

太仓位于世界级城市群——长三角城市群核心地带。东临长江，与崇明岛仅有一江之隔，南接上海市宝山区、嘉定区，北近常熟市，西连昆山市，被誉为“上海的后花园”。项目所在的浏河镇处于太仓东南部，是连接上海、面向港口的滨江生活服务、绿色休闲小镇。

太仓市拥有得天独厚的地理环境，天然的港口资源可容纳第三、第四代集装箱船舶全天候直达，国家一类口岸大小泊位多达16个，开通了国际、国内航线14条是长三角地区对外航运的重要组成部分，而且太仓北面是万里长江可以链接海内外四面八方，境内公路交通发达，通向四面八方，到上海苏州等地也仅需要一个小时。

2.4 太仓经济发展状况

太仓是2017年全国中小城市综合实力百强县市（全国综合实力百强县市）第七名。经济发展强劲，2017年全市GDP突破1200亿大关，GDP增速平稳；2017年太仓城镇居民人均可支配收入58458员，环比增长8.06%。

图3 2013—2017年地区生产总值及其增长速度（来源：太仓市2017年国民经济和社会发展统计公报）

图4 2013—2017年城乡居民收入（来源：太仓市2017年国民经济和社会发展统计公报）

2.5 太仓房地产市场发展状况

土地方面，2018年1-5月太仓市共计10宗住宅用地入市，成交面积455745.7㎡，成交总金额达332359万元。

图5 2012—2018年1-5月太仓土地量价走势(数据来源：太仓市国土资源局)

在商品房销售方面，全市商品房网签系统显示，今年上半年共销售商品房面积逾77.55万平方米，同比上升约23.64%；备受关注的住宅均价为每平米12815，同比微降1.15%。

图6 2011—2018年5月商品住宅年度量价走势(数据来源：太仓市商品房网上签约系统)

库存方面，太仓市场在售项目住宅存量约445套，各项目仍有约7530套房源待开发，未来预计将有7530房源推向市场。

图7 截止2017年6月太仓在售项目(数据来源：太仓市商品房网上签约系统)

3 区域房地产市场竞品分析

3.1 竞品概况

本案区域内部竞争压力主要来自浏河镇依云四季苑、翡翠观澜项目；港区海上时光、滨江华庭等项目；另外，新区越秀·向东岛、科教新城区复星·冰雪世界项目体量大，未来竞争激烈。

表3 在售竞品信息一览表

表4 在售竞品信息一览表

表5 在售竞品信息一览表

表6 在售竞品信息一览表

滨江华庭

海上时光花园

太仓恒大文化旅游城A区

依云四季苑

太仓恒大文化旅游城B区

翡翠观澜

图8 竞品分布图(数据来源：百度地图)

3.2 竞品分析总结

受政策调控和市场供应影响，预计2018年市场客户将保持观望态势，政策调控压力巨大，潜在竞品竞争压力较大。

市场方面，受政策调控因素影响，太仓市继2016年十月以来，供应及成交下滑明显，但各项目普遍存在缴纳社保，延期签约的协议，销售火爆，库存量少。

成交分面，2017年虽有限购在前，但太仓整体市场上行，成交均价达14167元/㎡。受限购影响，2018年1-3月的成交量实为2017年补缴社保客户签约，成交均价仍处于低位。

未来供应方面，受制于目前调控政策的影响，地块已达预售条件但受备案指导价影响或需取得工程竣工验收后方可申请预售许可，暂时无法取得预售证，潜在供应量急剧增加，增加未来项目竞争压力。

4 SWOT分析

4.1 S（Strengths）

a）项目整体投资大，而且恒大具有口碑效应，附带的医疗，教育等配套设施一应俱全，户型种类多样可供选择性大。

b）项目地处历史文化名城苏州，文化底蕴深厚，处于长三角经济带，毗邻上海，地理位置优越，辐射面广。

c）项目采用中介联销，客源充足。

d）由于项目地理位置优越，所以未来升值空间大，更能吸引投资客。

e）环沪第一阵营太仓、嘉善、昆山、启东四大城市中，太仓楼市成交均价远低于嘉善、昆山两市，仅高于一江（长江）之隔的启东，是环沪第一阵营长江以南城市中距离上海最近、价格最低的宜居城市。滨江新城，作为太仓入沪桥头堡，受限于太仓限价政策，以绝佳的地理位置、超值的价格优势、有利的国家战略，是环沪地区投资、养老、度假、养生的首选之地，必将成为环沪地区楼市的热土。

4.2 W（Weaknesses）

a）目前处于开发初级阶段，周边配套设施还未完善。

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