利率变化对中国楼市价格的影响研究

论文总字数：18410字

目 录

1、 绪论 4

1.1研究背景和意义 4

2、 文献综述 5

2.1楼市价格主要影响因素的研究综述 5

2.1.1国外学者的研究综述 6

2.1.2国内学者的研究综述 6

2.2利率因素影响房地产价格的研究综述 7

2.2.1国外学者的研究综述 7

2.2.2国内学者的研究综述 7

3 理论基础分析 8

3.1利率理论 8

3.2楼市宏观调控理论 8

3.3利率调控房地产市场的可行性 9

4 中日两国利率政策调控房地产市场价格的过程研究 9

4.1日本采取利率政策调控房地产价格的过程 9

4.2中国采取利率政策调控房地产价格的过程 10

5. 我国利率变动对房地产市场价格影响的实证检验 11

5.1模型设定 11

5.2参数估计 12

5.3实证检验结果分析 13

6中国利率政策调控房价效果较弱的原因探究与政策建议 13

6.1 中国利率政策调控房价效果较弱的原因探究 13

6.2 对于理顺我国利率调控房价关系的政策建议 14

7全文总结 14

参考文献： 15

致谢 16

利率变化对中国楼市价格的影响研究

王星杰

，China

Abstract：In this paper, based on the research of the scholars at home and abroad in recent years, first has carried on the analysis, found that the effect of interest rate changes on the housing price is uncertain, and the impact of Chinese and foreign interest rate policy to the real estate market also is not the same effect. In this paper, through the theoretical analysis, case analysis, empirical analysis on three methods to discusses this phenomenon. Interest rate is an important means of macroeconomic regulation and control of the economy for a country, the article from the aspect of interest theory and the theory of market regulation and control, analysis of the impact of interest rate policy to the housing prices . In case analysis, the author selected Japanese as the research object, analysis the past two decades Japan's response to the real estate bubble by use of interest rate policy, in order to analyze our country to make the interest rate policy and spies. In the empirical analysis using a yuan linear regression model, the analysis of the linear relationship between interest rate and house prices and summarize the effects of interest rates on housing prices. Finally to our country's interest rate policy put forward their own Suggestions.

Key words：Interest rate changes; property prices; economic regulation.

1. 绪论

1.1研究背景和意义

2015年上半年，不足半年时间内央行三次降息。在此政策刺激之下我国房地产价格同期上涨。近十年来，从历史数据看，央行连续的降息都能大幅度刺激房价上涨，由此可见我国利率政策机制调控对房地产价格的影响。但是与此同时，央行的涨息对房地产价格的影响幅度却远远弱于降息。

利率政策一直被认为是政府调节国民经济的重要手段，通过他们国家的中央银行出台的利率政策从而影响该国的经济。从日美等国家看来，利率政策所带来的对楼市价格的影响相对较大，而在我国央行所颁布的利率政策对房价变化产生的成绩却并不理想。本文首先通过对过去20年的中国和外国学者所著文献资料进行了整理分析，发现相对于其他国家，利率变动影响中国的房地产价格的有效性受到了质疑。文章通过理论分析、案例分析、实证分析三种方法来对这一现象进行探讨。利率政策作为重要的宏观调控手段为世界上大多数国家采用延续至今，文章从利率理论和市场调控理论入手，分析利率政策对楼市价格可能产生的影响。在案例分析里，文章选取日本作为研究对象，分析过去二十年里日本应对房地产泡沫所采取的利率政策，以此来分析我国采取的利率政策并解析其效果。在实证分析中采用一元线性回归模型，分析利率与房价之间的线性关系并总结利率对楼市价格的影响效果。最终通过实证检验的结果，对我国通过利率调控方式来影响楼市价格提出自己的建议。

1.2研究内容与框架

本文通过多种方法、多个角度、多个层面来研究分析利率变动对房地产价格可能产生的影响。文章一开始先总结了一下近来年国内外专家学者对此问题探讨研究所得出的结论和成果。然后分析了在传统理论基础上，利率政策的影响机制和房价调控机制并就此提出了作者对我国虚高的房价的一些看法和建议。同时文章以日本作为比照，研究上个世纪日本在十年经济衰退时期采取利率政策影响房地产价格的手段，来分析我国通过利率来对房价进行调控的过程。接着通过实证检验，采取各种实证研究方法，分析在我国利率政策变动可能会对我国房地产价格产生的影响。最终通过实证检验的结果，对我国通过利率调控方式来影响楼市价格提出自己的建议。

全文共有七章，内容概括如下：

第一章绪论。主要介绍了文章的思想架构，为读者的阅读提供了便利。

第二章文献综述。在这部分里作者通过两个部分来总结国内外学者对此问题的研究，第一部分是房地产价格主要受哪些因素影响，第二部分是利率在房地产价格变动中扮演的什么角色。这部分对其他学者所做的研究做了一个总结与回顾，为文章分析打下文献基础。

第三章基础理论研究。文章先对利率理论进行简单的解释，探讨了楼市宏观调控理论。基于此对利率变化对楼市价格产生影响的可行性进行分析，并就房产卖与买双方对利率变化的敏感性进行研究。

第四章案例对比研究。文章以日本为例，通过对日本通过利率来对楼市价格产生影响的案例，来与中国通过利率来对楼市价格产生影响作对比。由此来探讨中国未来利率政策的可能走向。

第五章实证检验。此部分先交代了数据的选取与来源。通过建立VAR模型，研究我国利率变化对楼市价格的影响，对上文中做出的假设提供支持与验证。

第六章政策建议。此部分在前文基础上研究我国通过利率政策影响楼市价格的效果比较弱的现象，指出出现这种情况的原因，并对利率政策的改进提出自己的建议。

第七章全文总结。总结本文的论点和研究成果。

1. 文献综述

2.1楼市价格主要影响因素的研究综述

通过对国内外专家作者的文献阅读，发现研究者对楼市价格的影响因素从多方面进行了思考并进行了分析。其中的一些观点和方法很值得借鉴。经过总结发现，国内外学者大多把供给关系作为影响楼市价格的决定性因素。其他因素只是对供求两方面产生了影响从而间接地影响了楼市价格。学者们主要关注的几个因素包括土地价格变化、国家经济政策、制度变化、经济周期、居民收入等方面。

2.1.1国外学者的研究综述

Kenny（1999）[1]通过对爱尔兰房地产市场进行供求关系的研究，发现从长期看来，房地产的供给与土地价格及建筑成本有关，房地产的需求则与当地居民的收入以及贷款利率有关，这最终共同决定了房地产价格。作者通过房地产价格的短期波动研究中使用了脉冲检验法，发现市场供给的明显受限是由于房地产需求的短期急剧增加。

因此在楼市中，学者们对土地政策对房价产生的影响十分关注。除了爱尔兰房地产市场外，Pollakowski(1990)[2]通过对美国多地区楼市价格进行研究对比发现，楼市价格受到土地供给政策影响。并且楼市价格与限制的程度成正比，限制措施越严格，楼市价格越高。而在对中国香港的楼市进行研究时，Peng 和 Wheaton(1994)[3]、Raymond(1998)[4]、Eddie Chi-man Hui(2003)[5]等学者发现，政府对土地的垄断供给模式对楼价的影响，并由此对中国大陆的楼市发展和调控提出了各自的建议。

同时有很多学者通过对总多因素的综合分析来对楼市进行研究。Carey模型(1990)[6]从多种可能对房地产价格产生影响的因素入手，研究它们综合对楼市价格产生的影响。McCue和 Kling(1995)[7]从宏观经济与楼市投资收益率之间的联系着手研究，发现利率、产出以及投资都会对房价产生直接影响。。Meen(1990)[8]，Muellbauer 和Murphy(1997)[9]等人从经济金融基本面入手研究房价，发现利率与房价呈现负相关，而与通货膨胀率正相关。Bradley T.Ewing 和 James E.Payne(2005)[10]通过建立一系列宏观经济变量的VAR模型来分析这些变量对楼市收益产生的影响。

2.1.2国内学者的研究综述

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