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目 录

摘要 1

Abstract. 2

引言 3

1、文献综述 3

1.1 国外研究现状 3

1.2 国内研究现状 4

2、中国京津沪渝四大直辖市房地产价格现状 5

2.1 2005年到2014年四大直辖市之间房地产价格的状况 5

2.2 四大直辖市2005年到2014年房地产价格变化情况 6

3、理论综述 6

3.1效用决定理论 6

3.2收益决定理论 7

3.3房地产生产价格形成理论 7

3.4房地产供求价格形成理论 7

3.4.1在增量市场的情况下 7

3.4.2在存量市场的情况下 8

4、房地产价格影响因素实证分析 8

4.1 变量选取与数据采集 8

4.2 解释变量与被解释变量的变化关系 9

4.2.1 城镇人均可支配收入与房地产价格 9

4.2.2 城镇人口数量与房地产价格 10

4.2.3 房地产企业竣工面积与房地产价格 10

4.3 变量与模型的确定 10

4.4 面板数据的检验 11

4.4.1 个体固定效应检验 11

4.4.2 随机效应检验 12

4.5 结论 12

5、措施与建议 13

6、结语 14

参考文献 14

致谢 16

中国四大直辖市房地产价格影响因素的实证研究

—基于京津沪渝四市面板数据的分析

张慧

,China

Abstract：Chinese real estate prices have a serious impact on the demand for housing now.So it has the practical significance that we research the real estate prices and find out the factors of affecting the real estate prices.In this paper, we chose the average selling price of commercial housing from 2005 to 2014 as the explanatory variables.The regression model was established and was tested by the testing methods of individual fixed effects and random effects.Thus the conclusion of the analysis is that the real estate enterprises in the completion of the area and real estate prices are negatively related.And the relation between the per capital disposable income of urban residents and the urban population and the real estate price are positive correlated.And the adjustment of urban population is the most important measures of controlling the real estate prices .But it is found that the negative correlation between the real estate enterprises in the completion of the area and real estate prices is inconsistent with the actual, and then explain the reasons. Finally, according to the empirical conclusion , I put forward some suggestions from the control of the number of urban population, the increase in per capital income, increasing the rate of the real estate supply and the government macro-control.

Key words: real estate prices, four municipalities, relationship between supply and demand, government regulation and control

引言

房地产价格一直以来受到社会大众的普遍关注。自从1988年的住房制度改革以来，我国取消了福利住房分配制度，改革房地产市场开始起步，房地产业的发展对我国经济的影响越来越大。房地产业逐渐成为国民经济的重要产业，也渐渐成为我国GDP中重要的组成部分。

中国国家统计数据显示，在2001年之前，中国房地产价格涨幅从未超过2%，但是自从2001年之后，房地产价格飞速上涨并且居高不下，尤其2003年到2008年，这5年期间房地产价格涨幅竟然高达7.6%。如此之高的房地产价格涨幅，严重影响了人们对住房的需求，限制了我国房地产业经济的发展，影响了我国经济的总体发展。

由此，房地产价格问题引起中央政府和全社会的广泛关注。国家不断出台政策仍不能阻止房地产价格的上涨，在房地产表面繁荣，房地产价格持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣，背后隐藏的一些问题，并找到有效的解决问题的对策，以促进房地产价格稳步增长，刺激国民的消费需求，保证房地产市场的持续健康发展。

国内很多学者已经对房地产价格进行了深入的研究，但是可能由于他们的研究方向和角度不同，导致他们所得出的结论不同。有些研究将房地产价格的变化归咎于城市化的刚性需求，有些研究将房地产价格变化归咎于人均可支配收入的影响，还有些研究将房地产价格变化归咎于房地产供给变化造成的等等。有关房地产价格变化的原因争议很多，到底影响房地产价格的主要因素有哪些呢？房地产价格的传导机制又是什么呢？本文试图从京津沪渝四大直辖市，2005年到2014年间的相关数据入手，研究影响房地产价格的因素。之所以选择京津沪渝四大直辖市，而不选其他城市，是因为京津沪渝四大直辖市的经济发展程度高，房地产市场发展迅速，在中国的城市中比较具有代表性。

1、文献综述

研究影响房地产价格因素的文献，不管是国内还是国外，基本都是从供求关系角度出发。在需求方面，影响房地产价格的因素主要是人口、收入；在供给方面，影响房地产价格的因素主要是土地供给。

1.1 国外研究现状

由于国外的市场经济发展已经比较成熟，因此在对影响房地产价格因素的研究方面，比较具有权威性。国外的研究普遍从房地产市场的供求关系的角度出发，认为房地产价格受供求关系的影响，当对房地产商品的需求大于供给时，房地产价格上涨，反之则下降。基本观点如下：

1. 收入影响房地产价格。当收入提高时，房地产价格会上升：Grebler ^[1](1979)通过研究发现，居民收入水平和房地产价格有很大关系，当居民收入增加时，他们对住房的需求就会增多，房地产价格也会因此而升高。Miller amp;Peng ^[2]（2006)运用1990年到2002年，美国277个大都市区的季度数据，研究美国住房价格的波动性，得出房价波动与人均收入有关。Hui^[3] (2007)通过对香港房地产价格的回归分析，认为受家庭收入水平及失业率会影响房地产价格。Muellbaueamp;Murphy ^[4](1997)通过研究1957年到1994年，英国的住房价格发现，人们的收入预期是导致房价波动的重要原因，当人们对自己未来收入预期越良好，他们提前消费的可能性就会增加，从而导致他们当期对房地产方面的投资增加，从而导致房地产价格上升。

（2）人口数量影响房地产价格。当人口数量增加时，房地产价格会上升。研究发现，人口数量会严重影响房地产的价格，当人口数量增加时，对房地产的需求增加，房地产价格就会上涨。（Judamp;Winkler^[5]，2002；Geoffreyamp;Mark Andrew^[6]，2005；Wheatonamp;Nechayev^[7]，2008；Dag Hamp;Enaug^[8]，2005）

（3）土地供给会影响房地产价格。当土地供给增加时 ，房地产价格会下降。研究发现房地产价格的变化会受到土地供给量的影响，当土地供给量增加时，人们对房地产的选择就会增多，房地产的价格就会下降。（Pengamp;Wheaton^[9]，1994；Pollakowski^[10]，1990；Cheshireamp;Sheppard^[11]，2002；Wachter^[12]，2003；Kauko^[13]，2003）

1.2 国内研究现状

尽管相对于国外的房地产市场研究来说，国内的房地产市场发展相对较晚，但是国内对房地产价格的研究也未落后。国内观点如下：

（1）收入影响房地产价格。当收入提高时，房地产价格会上升。屠佳华和张洁^[14](2005)运用2000年7月到2004年3月，上海房地产价格影响因素相关数据，通过计量分析，得出房地产价格升高与人均可支配收入有很大关系，当人均可支配收入增加时，人们对住房的需求就会增多，房地产价格也会因此而升高。沈悦和刘洪玉^[15](2004)利用我国14个城市1995年到2002年间的数据，研究城镇人均可支配收入对房地产价格的影响，结果表明我国城镇人均可支配收入对房价的波动存在着正向影响。段军山和白茜^[16](2011)利用我国1999年至2010年，人均可支配收入的数据，对房地产价格的影响，通过协整和VEC模型，研究发现短期内，人均收入会影响房地产价格。

（2）人口数量影响房地产价格。当人口数量增加时，房地产价格会上升。研究发现人口数量会影响房地产的价格，当城市人口数量大于现有住房数量时，没有住房的人就需要购买更多的房屋以供居住，对房地产的需求增加，自然而然房地产价格就会增加。（谢建豪^[17]，2007；柴强^[18]，1995；钱瑛瑛^[19]，2004；王霞和尤建新^[20]，2004；张磊amp;郑丕愕amp;张哗^[21]，2006)

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